In der Zeitschrift Immobilienwirtschaft werden im Rahmen der Serie "Wissenschaft und Forschung in der Immobilienwirtschaft" regelmäßig akademische Arbeiten mit praktischem Bezug vorgestellt. In der Ausgabe 6/2008 geht es unter der Überschrift "Ballast abwerfen" um die Veräußerung von Unternehmensimmobilien mit dem Ziel, sie für das Kerngeschäft des Unternehmens zu kapitalisieren. Fischer/Charlier sehen in den Immobilien der DAX-30-Unternehmen (Buchwert: 100 Milliarden Euro) signifikantes Potenzial für eine Mobilisierung. In Zeiten wachsenden Wettbewerbs sei es zudem sehr sinnvoll, sich auf die Kernbereiche des Unternehmens zu beschränken und nicht auf Prozesse, die keinen Gewinn erwirtschaften.

Zahlreiche der bislang umgesetzten Veräußerungen von betriebsnotwendigen Immobilien haben jedoch langfristig nicht den gewünschten Erfolg erzielt. Dies liege oftmals daran, dass Unternehmen keine klare Desinvestitionsstrategie verfolgten, zu der insbesondere auch eine Prioritätenliste gehören müsse, da sich die einzelnen Ziele auch häufig widersprechen würden. Speziell das finanzwirtschaftliche Ziel der maximalen Freisetzung von Kapital könne im Widerspruch zu unternehmensstrategischen Zielen, wie etwa dem Erhalt der Verfügungsrechte an den Immobilien, stehen. Als Bandbreite der Desinvestitionsoptionen werden u. a. Geschlossener Fonds, Offener Fonds, Property-Securitisation und auch REITS genannt. Welche aus den verfügbaren Möglichkeiten letztlich zur Desinvestition gewählt wird, ist die Option, die die strategischen und finanzwirtschaftlichen Ziele eines Unternehmens im besten Maße erfüllt. Letztlich sollte der Corporate Real Estate Manager des Unternehmens neben den genannten möglichen Zielkonflikten auch die Marktsituation des Immobilienmarktes berücksichtigen und die richtigen Investoren ansprechen. Dies setzt wiederum ein geeignetes Dispositionsportfolio voraus. Als finalen Ausweg, für den Fall, dass die genannten Ziele und Maßnahmen nicht in Einklang zu bringen sein sollten, wird das Halten der Immobilie im Bestand des Unternehmens als die einzig vernünftige Strategie herausgestellt.

Kommentar: Sollte die Mobilisierung von Immobilien über einen G-REIT abgewickelt werden, kann dabei grundsätzlich die sog. Exit Tax (§ 3 Nr. 70 EStG) in Anspruch genommen werden, wobei allerdings zahlreiche Restriktionen zu beachten sind. Im Vergleich zu den anderen genannten Vehikeln stellt die Veräußerung der Immobilien an einen deutschen REIT (bzw. Vor-REIT) aber unter Ausklammerung sonstiger Faktoren die vorteilhafteste Möglichkeit dar, da die bei Veräußerung aufgedeckten stillen Reserven nur hälftig besteuert werden.