Mit der in § 11 Abs. 4 REITG kodifizierten Regelung zur 10 %-Grenze soll grundsätzlich eine Quellensteuererhebung des deutschen Staates auf an ausländische REIT-Aktionäre ausgeschüttete Dividenden gewährleistet werden. Denn die international geltenden Doppelbesteuerungsabkommen sehen ab einem Anteil von 10 % oder mehr eine Ermäßigung oder gar einen kompletten Wegfall der Quellensteuer vor. Durch die Beschränkung der direkten Beteiligungsmöglichkeit in einen G-REIT auf 9,99 % wird die Quellenbesteuerung im Falle eines ausländischen Anteilseigners sicher gestellt. Vor Einführung des G-REITs wurden zahlreiche andere Modelle diskutiert, mit der eine Besteuerung des ausländischen Anteilseigners ebenfalls gesichert werden könnte. Diese Modelle sind nun wieder in der Diskussion, da die 10 %-Beteiligungsgrenze des § 11 Abs. 4 REITG aus unterschiedlichen Gründen in der Kritik steht (vgl. Beitrag vom 29.11.2007). Im vorliegenden Beitrag wird ein kurzer Überblick über das damals diskutierte Trustmodell, welches auf die IFD zurückgeht und insbesondere auch von Ernst & Young als eine sinnvolle Möglichkeit der Sicherstellung der Besteuerung ausländischer Anteilseigner angesehen wurde, gegeben.

Im Unterschied zum Einheitsmodell bezieht der Anteilseigner seine Einkünfte beim Trustmodell nicht direkt aus der G-REIT-AG, sondern aus einem daneben bestehenden, an die AG gekoppelten Trustvermögen. Die G-REIT-AG ist zivilrechtlich Eigentümer des Immobilienvermögens. Vermögens- und haftungsrechtlich muss sie das Trustvermögen – wie ein Treuhandvermögen – strikt vom eigenen Vermögen trennen. Das Trustvermögen wird den Anteilseignern zugerechnet. Dabei beziehen sich die Rechte des Anteilseigners auf den gesamten Vermögensbestand, nicht auf einzelne Vermögensgegenstände des Trustvermögens. Es handelt sich beim Trustvermögen daher im weitesten Sinne um Sondervermögen – verstanden als eine nicht auf den investmentrechtlichen Wortsinn beschränkte, sondern um den bspw. von der GbR her bekannten Begriff des „Gesamthandsvermögens“ erweiterte Definition. Die G-REIT-AG soll beim Trustmodell, analog zu den bereits bestehenden Regelungen des REITG, eine AG mit Sitz im Inland sein. Ihr Unternehmensgegenstand ist satzungsgemäß darauf beschränkt ist, Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an Vermögensgegenständen für ein einziges Trustvermögen zu halten und das Trustvermögen auf Rechnung der Anteilseigner im Zuge der Vermietung und Verpachtung, einschließlich notwendiger Hilfstätigkeiten, zu verwalten. Weiterhin gehört die Veränderung des Trust-Immobilienbestandes vor dem Hintergrund einer betriebswirtschaftlich vernünftigen Nutzung zum Unternehmensgegenstand der G-REIT-AG, was bspw. eine Anknüpfung an die Beschränkungen des Immobilienhandels i. S. v. § 14 REITG bedeuten könnte.

Ähnlichkeit zum Einheitsmodell weist das Trustmodell hinsichtlich der Zweiteilung der G-REIT-Aktie auf: Zum einen besteht die G-REIT-Aktie aus den aktienrechtlichen Mitgliedschaftsrechten des Aktionärs. Zum anderen hält der Aktionär eine separate, unmittelbare Berechtigung an den Immobilieneinkünften des Trustvermögens entsprechend seiner Beteiligungshöhe. Für den Börsenhandel sind beide Teile, um kapitalmarktrechtliche Anforderungen zu würdigen, unlösbar miteinander verbunden. Das Trustmodell bedarf zu seiner Umsetzung einer spezialgesetzlichen Neuregelung auf Basis des REITG. Darin muss geregelt werden, dass der Anteilseigner als Beteiligter am Trustvermögen Einfluss auf das Trustvermögen ausüben kann. Dies dient zur Verklarung der rechtlichen Trennung der Stellung des Anteilseigners als Aktionär einerseits und als Beteiligter an dem Trustvermögen andererseits. Konkret kann jene Verklarung durch die Schaffung eines speziellen Aufsichtsrates oder Beirates für das Trustvermögen erreicht werden.

Ausschüttungen aus einem nach dem Trustmodell konzipierten G-REIT werden beim in- und ausländischen Anteilseigner nicht als Dividendenausschüttung, sondern als Ergebnis der ihm zuzurechnenden Vermietungstätigkeit des G-REITs qualifiziert. Es könnte demnach eine Besteuerung des ausländischen Anteilseigners im Inland nach Art. 6 OECD-MA möglich sein.