In der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift Immobilien & Finanzierung schreiben Klinger/Müller/Schrader ab Seite 644 zur Fair-Value-Bewertung von Immobilien, also der Bewertung gem. IFRS (International Financial Reporting Standards), speziell IAS 40. Bereits seit 2005 müssen börsennotierte Unternehmen ihren Konzernabschluss nach den IFRS aufstellen, auf deren Basis die Fair-Value-Bewertung von Finanztiteln und Immobilien vorgesehen ist. Dies könne durchaus problematisch sein, denn: Grundgedanke der Fair-Value-Bilanzierung ist es, für die Anteilseigner und Investoren ein realistisches, an den aktuellen Marktwerten orientiertes Abbild der Vermögenswerte, abzubilden. Das Bewertungsverfahren steht in der Kritik, seit Korrekturen bei Immobilienwerten manche Bilanz verhagelten und Aktienkurse infolge sanken.

Die Kritik an der Fair-Value-Bewertung spiegle sich insbesondere in den nicht erfüllten Erwartungen von Investoren und Analysten an die Periodenergebnisse von börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften wider. Beim Vergleich mit den Vorjahresergebnissen sei festzustellen, dass im laufenden Geschäftsjahr mit dem Wertzuwachs der Immobilien eine wesentliche "Ertragskomponente" weggefallen sei. Wertveränderungen schlagen sich gem. den IFRS sofort im Periodenergebnis nieder, d.h. sowohl Wertsteigerungen als auch Wertminderungen finden Eingang. Der Fair-Value wird aufgrund einer fünfstufigen Bewertungshierarchie ermittelt. Auf den ersten beiden Stufen werden vergleichbare Marktpreise auf aktiven und homogenen Märkten herangezogen. Sind solche Vergleichsdaten nicht verfügbar, werden auf den Stufen drei und vier die Preise vergleichbarer Transaktionen oder Produkte als Schätzer des Fair-Value verwandt. Sollte auch die nicht möglich sein, wird in einem letzten Schritt die Bewertung anhand von anerkannten Modellen wie dem Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) durchgeführt.

Mit Blick auf die gegenwärtigen Abschlüsse der im Deutschen Immobilien Index (Dimax) vertretenen Immobilienunternehmen zeige sich, dass die Anwendung von Bewertungsmodellen, wie dem DCF-Verfahren, der Regelfall für die Fair-Value-Bewertung nach IAS 40 sei. Aufgrund der Vielzahl der relevanten Parameter wird in der Praxis die Ermittlung der Fair Values durch einen externen Gutachter durchgeführt; dadurch werde zudem der Objektivierung Rechnung getragen. Von dem Wahlrecht, Immobilien gem. IAS 40 nach dem Cost-Model zu bewerten, machten rund 90 % der untersuchten Dimax-Unternehmen keinen Gebrauch; regelmäßig werde das Fair-Value-Model unter Anwendung von Bewertungsmodellen herangezogen.

Da in der Gewinn- und Verlustrechnung das Ergebnis der Änderung des beizulegenden Zeitwertes der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (IAS 40) einen erheblichen Anteil am Jahresergebnis einnehme, diese Ergebniskomponente im Einzelfall sogar um ein Vielfaches höher als der Umsatz aus Vermietungstätigkeit sein könne, wird von den Autoren letztlich gefordert, den Fair-Value nachvollziehbar, also willkürfrei zu ermitteln, so dass das erforderliche Vertrauen in die Rechnungslegung von börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften erhöht werden könne.

Kommentar: Für den G-REIT nimmt die Fair-Value-Bewertung eine ganz besondere Rolle ein, da sein steuerfreier Status an bestimmte Kriterien geknpft ist, deren Überprüfung auf Grundlage von nach IFRS bewerteten Immobilien erfolgt; insofern kann für einen deutschen REIT ein stark volatiler Immobilienmarkt sogar zum Verlust des REIT-Status führen. Die Autoren Klinger und Müller werden unter der Überschrift "Fair value on the ropes? Where will we get tomorrow's earnings?" auf der Expo Real 2008 ebenfalls zu der Bewertung zum Fair-Value vortragen - für die weitere Diskussion dieses Themas ist dieser Vortrag sicher interessant.