In der Börsen-Zeitung vom 13.11.2008 wurde unter der Überschrift "Sind Aktien fair bewertet? Nettoinventarwert und Börsenkurs bestimmen beide den Fundamentalwert" ein Diskurs über die faire Höhe des Aktienkurses geführt. Hintergrund ist die Tatsache, dass deutsche und europäische Immobilienaktien regelmäßig deutlich unter ihrem Nettoinventarwert bzw. dem Net Asset Value (NAV), d. h. dem Vermögenswert abzüglich aller Verbindlichkeiten, notieren. Berichtet wird von Rehkuglers Vortrag auf der 2. Jahrestagung G-REITs des Deutschen Aktieninstituts (DAI).

Eine potenzielle Erklärung für die hohe Abweichung des Börsenkurses vom NAV könnte, so Rehkugler, grundsätzlich in der Bewertungsmethodik und dem Handeln nicht unabhängiger Sachverständigen zu finden sein. Hinsichtlich der Bewertungsmethodik sind speziell die Spielräume des Discounted-Cash-Flow-Ansatzes bzw. des Ertragswertverfahrens gemeint. Nach Rehkuglers Auffassung käme es jedoch selbst in Addition aller Fehler dieser Kategorie, also im Zusammenspiel von methodischen Fehlern, nicht unabhängigen Sachverständigen sowie "handwerklichen" Fehlern, wie die Anwendung eines falschen Liegenschaftszinses, nicht zu Bewertungsdifferenzen von größer als 10 %. In erster Linie sei es fraglich, ob der NAV korrekt sei, d. h. die Börse mitunter übertreibt, oder ob hingegen der Börsenkurs korrekt ist und der NAV hinter dem "wahren" Wert herhinkt. Rehkugler bezieht sich in diesem Zusammenhang auf eine empirische Studie, die am Beispiel von US-REITs zeigt, dass sich mit einer Strategie, nach der diejenigen Aktien, die unter ihrem NAV liegen, gekauft werden und überbewertete REIT-Aktien leer verkauft werden sich signifikante Überrenditen erzielen ließen. Jene Überrenditen müssten nichtmals durch das Eingehen eines erhöhten Risikos bezahlt werden. Diese Studie würde für die Aussage sprechen, der NAV sei mithin korrekt, nur die Börse nicht. Andererseits lägen aber auch Studien vor, die den Nachlauf der Immobilienwerte (NAV) zu den Kursveränderungen aufzeigten, was damit begründet werde, dass die Börse umgehend auf Entwicklungen und Erwartungen reagiere, während Immobilien in der Regel nur ein Mal jährlich bewertet würden und insofern nur mit Verzögerung der Marktentwicklung folgen würden. Das wird als sog. Smoothing-Effekt bezeichnet. Im Ergebnis liege die Wahrheit aber in der Mitte, also beide Effekte kommen zum Tragen, so gebe es auch für ein Zusammenwirken beider Effekte in etwa gleichem Ausmaß empirische Belege.

Der Anteil der Fremdfinanzierung wirke zudem bei jeder Wertänderung einer Immobilie als Hebel. Etwa führe ein Fremdkapitalanteil von 50 % und eine Immobilienwertminderung um 5 % zu einem um 8,3 % verminderten NAV; eine Immobilienwertminderung von 20 % führe bei gleicher Fremdfinanzierung gar zu einem um ein Drittel verminderten NAV. Insbesondere bei börsennotierten Gesellschaften, wie G-REITs, seien diese Wertabschläge schon eingepreist, nicht hingegen bei offenen Immobilienfonds, bei denen von einem Investor derzeit noch der volle, veraltete NAV gezahlt werden müsse.