REITG-Änderungen unter Scharz/Gelb?
07.10.2009, 23:13 Uhr, abgelegt in: REITG
In der Zeitschrift Euro am Sonntag wurde sich unter
der Überschrift "Was Börsianer erwarten Wie viel
Börse kann Schwarzgelb?" (Seite 18) auch zu einer
möglichen künftigen Entwicklung des deutschen
Immobilienmarktes sowie des G-REITs geäußert. Im
Ergebnis werden Gesetzesänderungen am REIT-Gesetz
(REITG) für möglich gehalten.
Bei der privaten Altersvorsorge stehe in Deutschland die eigene Immobilie nach wie vor an erster Stelle. In der Folge seien die vor der Wahl diskutierten Ansätze zur Förderung von Wohneigentum und der energetischen Sanierung von Immobilien nun umzusetzen, so Kießling, Präsident des IVD Bundesverbands. Obwohl die Immobilienwirtschaft mehr als 18 % zur Wertschöpfung in Deutschland beitrage, seien in der Vergangenheit sinnvolle Förderungen wie die Eigenheimzulage und Steuervorteile für Immobilienerwerber abgeschafft worden. Jenen Verschlechterungen hätten lediglich die Reform des Wohn-Riester und das REITG gegenüber gestanden.
Nach Auffassung von Zschaber sei nunmehr eine Verbesserung des REITG unter der Regierung von CDU/CSU/FDP dahingehend denkbar, dass überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Häuser REIT-fähig werden. Der bislang für den G-REIT geltende Ausschluss sog. Bestandsmietwohnimmobilien war bereits seit der Einführung des deutschen REITs die am kontroversesten diskutierte Regelung des REITG. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a REITG i.V.m. § 3 Abs. 9 REITG darf eine REIT-Aktiengesellschaft keine sog. Bestandsmietwohnimmobilien halten. Es handelt sich um solche Immobilien, die überwiegend, d. h. zu mehr als 50 %, zu Wohnzwecken dienen, sofern diese vor dem 1.1.2007 erbaut worden sind.
Selbige Forderung - die Abschaffung des Verbots einer Investition in Bestandsmietwohnimmobilien - wird vom Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) erhoben (vgl. Börsen Zeitung vom 24.9.2009, Seite 2). Außerdem dringt der ZIA auf Maßnahmen gegen "räuberische Fonds". Ein G-REIT könne sich bislang nur sehr eingeschränkt dagegen wehren, dass ein Dritter mehr als 10 % des Grundkapitals
erwirbt oder den Mindeststreubesitz unter das gesetzlich vorgeschriebene Limit drücke. Bei Überschreitung dieser Grenzen länger überschritten, verliere der REIT seinen Status als steuerbevorzugtes Instrument ohne dass die Gesellschaft hierfür verantwortlich sei (vgl. zu diesem Problem bereits Blog-Eintrag v. 28.12.2008 mit dem teils identischen Vorschlägen der Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management (DVFA).
Da unverändert erwartet werden könne, dass sich Unternehmen und Versicherungen von ihren Immobilienbeständen trennen wollen, wenn sie passable Preise erzielen, plädiert der ZIA zudem für eine Verlängerung der Exit-Tax um mindestens zwei Jahre. Bislang wurde dies von der Bundesregierung abgelehnt (vgl. hierzu bereits dem Blog-Eintrag v. 9.9.2008).
Kommentar: Eine gesetzliche Regelung, die einem deutschen REIT verbietet, in bestehende inländische Wohnimmobilien zu investieren, ist aus den bereits genannten Gründen abzulehnen (vgl. Blog-Eintrag v. 20.1.2008). Es gilt für jeden Investor das deutsche Mietrecht, insofern sind keine ungesetzlichen Handlungen eines G-REITs zu Lasten der Mieter zu erwarten - der hauptsächlich angeführte Grund für den Ausschluss von Bestandmietimmobilien ist insofern obsolet. Außerdem bezieht sich die Regelung lediglich auf deutsche REITs, d. h. ausländische REITs sind hiervon nicht betroffen, was eine Wettbewerbsbeschränkung zu Lasten des Standortes Deutschland darstellt. Dies wird auch deutlich, wenn man berücksichtigt, dass eine solche Regelung weltweit einzigartig ist. Vor diesem Hintergrund wäre eine Abschaffung der Vorschrift zu begrüßen.
Auch die weiteren vorgeschlagenen Änderungen erscheinen sinnvoll, speziell eine Verlängerung der Exit-Tax ist in den Blick zu nehmen, da der Gesetzgerber hiermit sein ursprüngliches Ziel - die Mobilisierung von Immobilien durch G-REITs (vgl. detailliert Claßen, DStZ 2008, S. 641-649, verfügbar im Dowloadbereich) - im Lichte der Finanzkrise bislang nicht erreichen konnte.
Ihre Meinung:
Bei der privaten Altersvorsorge stehe in Deutschland die eigene Immobilie nach wie vor an erster Stelle. In der Folge seien die vor der Wahl diskutierten Ansätze zur Förderung von Wohneigentum und der energetischen Sanierung von Immobilien nun umzusetzen, so Kießling, Präsident des IVD Bundesverbands. Obwohl die Immobilienwirtschaft mehr als 18 % zur Wertschöpfung in Deutschland beitrage, seien in der Vergangenheit sinnvolle Förderungen wie die Eigenheimzulage und Steuervorteile für Immobilienerwerber abgeschafft worden. Jenen Verschlechterungen hätten lediglich die Reform des Wohn-Riester und das REITG gegenüber gestanden.
Nach Auffassung von Zschaber sei nunmehr eine Verbesserung des REITG unter der Regierung von CDU/CSU/FDP dahingehend denkbar, dass überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Häuser REIT-fähig werden. Der bislang für den G-REIT geltende Ausschluss sog. Bestandsmietwohnimmobilien war bereits seit der Einführung des deutschen REITs die am kontroversesten diskutierte Regelung des REITG. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a REITG i.V.m. § 3 Abs. 9 REITG darf eine REIT-Aktiengesellschaft keine sog. Bestandsmietwohnimmobilien halten. Es handelt sich um solche Immobilien, die überwiegend, d. h. zu mehr als 50 %, zu Wohnzwecken dienen, sofern diese vor dem 1.1.2007 erbaut worden sind.
Selbige Forderung - die Abschaffung des Verbots einer Investition in Bestandsmietwohnimmobilien - wird vom Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) erhoben (vgl. Börsen Zeitung vom 24.9.2009, Seite 2). Außerdem dringt der ZIA auf Maßnahmen gegen "räuberische Fonds". Ein G-REIT könne sich bislang nur sehr eingeschränkt dagegen wehren, dass ein Dritter mehr als 10 % des Grundkapitals
erwirbt oder den Mindeststreubesitz unter das gesetzlich vorgeschriebene Limit drücke. Bei Überschreitung dieser Grenzen länger überschritten, verliere der REIT seinen Status als steuerbevorzugtes Instrument ohne dass die Gesellschaft hierfür verantwortlich sei (vgl. zu diesem Problem bereits Blog-Eintrag v. 28.12.2008 mit dem teils identischen Vorschlägen der Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management (DVFA).
Da unverändert erwartet werden könne, dass sich Unternehmen und Versicherungen von ihren Immobilienbeständen trennen wollen, wenn sie passable Preise erzielen, plädiert der ZIA zudem für eine Verlängerung der Exit-Tax um mindestens zwei Jahre. Bislang wurde dies von der Bundesregierung abgelehnt (vgl. hierzu bereits dem Blog-Eintrag v. 9.9.2008).
Kommentar: Eine gesetzliche Regelung, die einem deutschen REIT verbietet, in bestehende inländische Wohnimmobilien zu investieren, ist aus den bereits genannten Gründen abzulehnen (vgl. Blog-Eintrag v. 20.1.2008). Es gilt für jeden Investor das deutsche Mietrecht, insofern sind keine ungesetzlichen Handlungen eines G-REITs zu Lasten der Mieter zu erwarten - der hauptsächlich angeführte Grund für den Ausschluss von Bestandmietimmobilien ist insofern obsolet. Außerdem bezieht sich die Regelung lediglich auf deutsche REITs, d. h. ausländische REITs sind hiervon nicht betroffen, was eine Wettbewerbsbeschränkung zu Lasten des Standortes Deutschland darstellt. Dies wird auch deutlich, wenn man berücksichtigt, dass eine solche Regelung weltweit einzigartig ist. Vor diesem Hintergrund wäre eine Abschaffung der Vorschrift zu begrüßen.
Auch die weiteren vorgeschlagenen Änderungen erscheinen sinnvoll, speziell eine Verlängerung der Exit-Tax ist in den Blick zu nehmen, da der Gesetzgerber hiermit sein ursprüngliches Ziel - die Mobilisierung von Immobilien durch G-REITs (vgl. detailliert Claßen, DStZ 2008, S. 641-649, verfügbar im Dowloadbereich) - im Lichte der Finanzkrise bislang nicht erreichen konnte.
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