Resümee: Deutscher REIT nach zwei Jahren
17.07.2009, 11:29 Uhr, abgelegt in: Literatur
In Ausgabe 12 der Zeitschrift Immobilien &
Finanzierung resümiert Schaich, Vorsitzender
des Vorstands der Fair Value REIT-AG, unter der
Überschrift "REITs nach zwei Jahren - hat sich der
Aufwand gelohnt?". Im Ergebnis sagt er, sei der
deutsche REIT zwar richtig, doch seine Einführung sei
zu spät gekommen. Nach seiner Auffassung werde
vielleicht noch in diesem Jahr mit einer verstärkten
Einbringung direkt gehaltener Immobilien in REITs zu
rechnen sein, wenn zum Jahresende die
Exit-Tax-Regelung ausläuft, nach der
Immobilienveräußerungen an einen G-REIT steuerlich
begünstigt werden.
Unmittelbar nach der Einführung des deutschen REITs sei das Interesse von Investoren und Fachmedien groß gewesen und man sei von einer Vielzahl von REIT-IPOs für die Jahre 2007 und 2008 ausgegangen. Die Marktkapitalisierung dieser steuerbefreiten, börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften, so die damals verbreitete Annahme, habe sich binnen kurzer Zeit im zweistelligen Milliardenbereich bewegen sollen. Letztlich sei in dieser Zeit der REIT-Status jedoch von nur zwei Immobilien-Aktiengesellschaften angenommen worden: Die Alstria Office REIT-AG aus Hamburg und die Fair Value REIT-AG aus München, die aktuell eine Gesamtmarktkapitalisierung von rund 380 Millionen Euro aufweisen würden.
Obwohl nur unter gewaltigem Aufwand der gesetzliche Rahmen für eine Form der indirekten Immobilienanlage geschaffen worden sei, sei auf Möglichkeiten und Perspektiven dieses Anlagevehikels hinzuweisen.
Die im REIT-Status dokumentierte Steuertransparenz verschaffe dem Aktionär eines G-REIT handfeste Vorteile im Vergleich zur Beteiligung an einer steuerpflichtigen Nicht-REIT-AG. Das gelte für den global investierenden Investor aus dem Ausland gleichermaßen wie für den inländischen privaten oder institutionellen Aktionär. Die Steuertransparenz des REITs sei der Grund für den weltweiten Erfolg von REIT-Strukturen, denn es komme zu keiner Einkommensbesteuerung auf Ebene der Gesellschaft, sondern ausschließlich auf Ebene des Aktionärs. Bei Nicht-REIT-Aktiengesellschaften dagegen finde die Besteuerung sowohl auf der Ebene des Unternehmens als auch auf Ebene des Aktionärs statt. Für deutsche Privatinvestoren ergibe sich ab dem Jahr 2009 über die Abgeltungssteuer noch ein weiterer Vorteil gegenüber dem direkten Immobilienbesitz (vgl. hierzu bereits den Blog-Eintrag vom 3.11.2007). Ein zentraler Wettbewerbsvorteil gegenüber den Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds resultiere daraus, dass die dort anfallenden hohen Provisionen für die Vermittler beim REIT nicht anfallen würden.
Im Allgemeinen werde für Deutschland das institutionell in Immobilien investierbare Vermögen auf etwa eine Billion Euro geschätzt. In anderen Ländern mit langjährigen REIT-Strukturen seien zwischen 8 % und 12 % des investierbaren Gesamtpotenzials in REITs investiert. So sei bei Übertrag dieser Annahme auf Deutschland von einem Marktpotenzial für G-REITs von 80 bis 120 Milliarden Euro auszugehen. Dieses Potenzial sei längst nicht erreicht.
Speziell aus Sicht institutioneller Investoren sei auch zu beachten, dass deutsche Versicherungen und Pensionsfonds seit dem 1.1.2008 REIT-Aktien auf ihre Immobilienquote anrechnen könnten. Damit sei für sie eine attraktive Möglichkeit geschaffen, um sich an diversifizierten Immobilienbeständen zu beteiligen. Gerade dies könne die Entwicklung von deutschen REITs bei deutschen institutionellen Anlegern fördern, insbesondere sofern für sie indirektes Immobilieneigentum die zunehmend bevorzugte Anlageform sei.
Mittelfristig sei der deutsche REIT auf dem Weg zum Erfolgsprodukt, obwohl organisches Wachstum für ihn angesichts der Ausschüttungsvorgabe von 90 % der laufenden HGB-Überschüsse nur in sehr begrenztem Umfang möglich sei. Wachstum sei aber auch außerhalb des Kapitalmarktes über Sachkapitalerhöhungen zu erreichen, wie das Geschäftsmodell der Fair Value REIT-AG im Jahr 2007 gezeigt habe. Neben Beteiligungen an Geschlossenen Immobilienfonds bestehe zum Beispiel auch die Möglichkeit, Immobilien gegen Aktien einzubringen. Sobald sich das Marktfenster für Börsengänge und Kapitalerhöhungen wieder öffne, sei darüber hinaus mit weiteren deutschen REITs zu rechnen und auch SPOs bestehender REITs werde es geben.
Es sei unter dem Strich mehr Zeit nötig, damit sich der bei der Einführung des REITs getätigte Aufwand lohnen würde.
Unmittelbar nach der Einführung des deutschen REITs sei das Interesse von Investoren und Fachmedien groß gewesen und man sei von einer Vielzahl von REIT-IPOs für die Jahre 2007 und 2008 ausgegangen. Die Marktkapitalisierung dieser steuerbefreiten, börsennotierten Immobilien-Aktiengesellschaften, so die damals verbreitete Annahme, habe sich binnen kurzer Zeit im zweistelligen Milliardenbereich bewegen sollen. Letztlich sei in dieser Zeit der REIT-Status jedoch von nur zwei Immobilien-Aktiengesellschaften angenommen worden: Die Alstria Office REIT-AG aus Hamburg und die Fair Value REIT-AG aus München, die aktuell eine Gesamtmarktkapitalisierung von rund 380 Millionen Euro aufweisen würden.
Obwohl nur unter gewaltigem Aufwand der gesetzliche Rahmen für eine Form der indirekten Immobilienanlage geschaffen worden sei, sei auf Möglichkeiten und Perspektiven dieses Anlagevehikels hinzuweisen.
Die im REIT-Status dokumentierte Steuertransparenz verschaffe dem Aktionär eines G-REIT handfeste Vorteile im Vergleich zur Beteiligung an einer steuerpflichtigen Nicht-REIT-AG. Das gelte für den global investierenden Investor aus dem Ausland gleichermaßen wie für den inländischen privaten oder institutionellen Aktionär. Die Steuertransparenz des REITs sei der Grund für den weltweiten Erfolg von REIT-Strukturen, denn es komme zu keiner Einkommensbesteuerung auf Ebene der Gesellschaft, sondern ausschließlich auf Ebene des Aktionärs. Bei Nicht-REIT-Aktiengesellschaften dagegen finde die Besteuerung sowohl auf der Ebene des Unternehmens als auch auf Ebene des Aktionärs statt. Für deutsche Privatinvestoren ergibe sich ab dem Jahr 2009 über die Abgeltungssteuer noch ein weiterer Vorteil gegenüber dem direkten Immobilienbesitz (vgl. hierzu bereits den Blog-Eintrag vom 3.11.2007). Ein zentraler Wettbewerbsvorteil gegenüber den Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds resultiere daraus, dass die dort anfallenden hohen Provisionen für die Vermittler beim REIT nicht anfallen würden.
Im Allgemeinen werde für Deutschland das institutionell in Immobilien investierbare Vermögen auf etwa eine Billion Euro geschätzt. In anderen Ländern mit langjährigen REIT-Strukturen seien zwischen 8 % und 12 % des investierbaren Gesamtpotenzials in REITs investiert. So sei bei Übertrag dieser Annahme auf Deutschland von einem Marktpotenzial für G-REITs von 80 bis 120 Milliarden Euro auszugehen. Dieses Potenzial sei längst nicht erreicht.
Speziell aus Sicht institutioneller Investoren sei auch zu beachten, dass deutsche Versicherungen und Pensionsfonds seit dem 1.1.2008 REIT-Aktien auf ihre Immobilienquote anrechnen könnten. Damit sei für sie eine attraktive Möglichkeit geschaffen, um sich an diversifizierten Immobilienbeständen zu beteiligen. Gerade dies könne die Entwicklung von deutschen REITs bei deutschen institutionellen Anlegern fördern, insbesondere sofern für sie indirektes Immobilieneigentum die zunehmend bevorzugte Anlageform sei.
Mittelfristig sei der deutsche REIT auf dem Weg zum Erfolgsprodukt, obwohl organisches Wachstum für ihn angesichts der Ausschüttungsvorgabe von 90 % der laufenden HGB-Überschüsse nur in sehr begrenztem Umfang möglich sei. Wachstum sei aber auch außerhalb des Kapitalmarktes über Sachkapitalerhöhungen zu erreichen, wie das Geschäftsmodell der Fair Value REIT-AG im Jahr 2007 gezeigt habe. Neben Beteiligungen an Geschlossenen Immobilienfonds bestehe zum Beispiel auch die Möglichkeit, Immobilien gegen Aktien einzubringen. Sobald sich das Marktfenster für Börsengänge und Kapitalerhöhungen wieder öffne, sei darüber hinaus mit weiteren deutschen REITs zu rechnen und auch SPOs bestehender REITs werde es geben.
Es sei unter dem Strich mehr Zeit nötig, damit sich der bei der Einführung des REITs getätigte Aufwand lohnen würde.
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