Cadmus: G-REIT ohne Reparaturgesetz nicht lebensfähig
16.10.2007, 02:03 Uhr, abgelegt in: REITG
In seinem Aufsatz in der Oktoberausgabe (10/2007) von
Finanz Betrieb geht Cadmus auf die
Praxis(un-)tauglichkeit des REITG ein. Er fragt sich,
ob der Vorstand eines Immobilienunternehmens bei der
gegenwärtigen Rechtslage das Konvertieren zum G-REIT
überhaupt verantworten und seinen Aktionären
empfehlen kann. Zunächst geht er in diesem
Zusammenhang auf die Kosten des G-REIT-Status ein. Er
resümiert, dass der Aufwand für die Exit Tax bei
älteren Immobilienunternehmen, die über hohe stille
Reserven verfügen, erhebliche Beträge ausmachen kann
und sogar bereits einige maßgebliche Marktteilnehmer
veranlasst habe, ihre G-REIT-Pläne zu verwerfen.
Als besonders problematisch identifiziert Cadmus den unbeabsichtigt durch den REIT oder beabsichtigt durch Dritte herbeigeführten Statusverlust. Im Einzelnen kann eine Verletzung der 10 %-Regel oder der Streubesitzanforderungen in drei aufeinander folgenden Jahren den Verlust des G-REIT-Status und damit einhergehend ggf. rückwirkenden Wegfall der Exit Tax bewirken. Diese Probleme seien auch nicht durch vinkulierte Namensaktien, Kapitalerhöhung mit Bezugsausschluss, Aktienrückruf oder Zwangseinziehung von Aktien in den Griff zu bekommen. Letztlich sei der REIT-Vorstand daher von Dritten erpressbar und könne den mit unkalkulierbaren Risiken behafteten REIT-Status anzunehmen auch nicht seinen Aktionären empfehlen.
Cadmus zeigt weitere Defizite des REITG auf. Insbesondere kritisiert er, dass die vom G-REIT an inländische Kapitalgesellschaften ausgeschütteten Dividenden vollständig mit Gewerbesteuer belastet werden. Im Gegensatz dazu bleiben Dividenden, die von gewöhnlichen ausschließlich eigenen Immobilienbesitz verwaltenden Immobilien-AGs an deren Anteilseigner in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft ausgeschüttet werden effektiv von der Gewerbesteuer verschont, da diese die erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung in Anspruch nehmen können.
Abschließend gibt Cadmus Vorschläge, zur Reform des REITG. Interessant ist vor allem sein Vorschlag, die Streubesitzquote durch eine spezielle Übernahmeregelung zu ersetzten. Er denkt an die aus den USA für US-REITs bekannte 5/50-Regel, nach der fünf oder weniger Aktionäre nicht 50 % oder mehr der Anteile halten dürfen. Sollte dies dennoch der Fll sein, würde dies zu Verlust des REIT-Status führen.
Im Ergebnis hält Cadmus das REITG im gegenwärtigen Zustand für nicht ausreichend, um als Basis für erfolgreiche G-REITs fungieren zu können. In einem Reparaturgesetz sieht er eine Notwendige Voraussetzung für die Wettbewerbsfähigkeit des G-REITs.
Kommentar: Der Aufsatz ist empfehlenswert, da er nicht nur in einer Gesamtschau die bereits bekannten Probleme des REITG darstellt, sondern darüber hinaus weitere Detailprobleme aus Sicht des Praktikers offenbart. Die angesprochenen Verbesserungsvorschläge sind außerdem sehr innovativ – evtl. finden sie im kommenden Reparaturgesetz teils sogar Berücksichtigung durch den Gesetzgeber?
Quelle
Als besonders problematisch identifiziert Cadmus den unbeabsichtigt durch den REIT oder beabsichtigt durch Dritte herbeigeführten Statusverlust. Im Einzelnen kann eine Verletzung der 10 %-Regel oder der Streubesitzanforderungen in drei aufeinander folgenden Jahren den Verlust des G-REIT-Status und damit einhergehend ggf. rückwirkenden Wegfall der Exit Tax bewirken. Diese Probleme seien auch nicht durch vinkulierte Namensaktien, Kapitalerhöhung mit Bezugsausschluss, Aktienrückruf oder Zwangseinziehung von Aktien in den Griff zu bekommen. Letztlich sei der REIT-Vorstand daher von Dritten erpressbar und könne den mit unkalkulierbaren Risiken behafteten REIT-Status anzunehmen auch nicht seinen Aktionären empfehlen.
Cadmus zeigt weitere Defizite des REITG auf. Insbesondere kritisiert er, dass die vom G-REIT an inländische Kapitalgesellschaften ausgeschütteten Dividenden vollständig mit Gewerbesteuer belastet werden. Im Gegensatz dazu bleiben Dividenden, die von gewöhnlichen ausschließlich eigenen Immobilienbesitz verwaltenden Immobilien-AGs an deren Anteilseigner in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft ausgeschüttet werden effektiv von der Gewerbesteuer verschont, da diese die erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung in Anspruch nehmen können.
Abschließend gibt Cadmus Vorschläge, zur Reform des REITG. Interessant ist vor allem sein Vorschlag, die Streubesitzquote durch eine spezielle Übernahmeregelung zu ersetzten. Er denkt an die aus den USA für US-REITs bekannte 5/50-Regel, nach der fünf oder weniger Aktionäre nicht 50 % oder mehr der Anteile halten dürfen. Sollte dies dennoch der Fll sein, würde dies zu Verlust des REIT-Status führen.
Im Ergebnis hält Cadmus das REITG im gegenwärtigen Zustand für nicht ausreichend, um als Basis für erfolgreiche G-REITs fungieren zu können. In einem Reparaturgesetz sieht er eine Notwendige Voraussetzung für die Wettbewerbsfähigkeit des G-REITs.
Kommentar: Der Aufsatz ist empfehlenswert, da er nicht nur in einer Gesamtschau die bereits bekannten Probleme des REITG darstellt, sondern darüber hinaus weitere Detailprobleme aus Sicht des Praktikers offenbart. Die angesprochenen Verbesserungsvorschläge sind außerdem sehr innovativ – evtl. finden sie im kommenden Reparaturgesetz teils sogar Berücksichtigung durch den Gesetzgeber?
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