In der aktuellen Ausgabe der Zeitschrift Immobilien & Finanzierung (Nr. 16 vom 15.8.2008) schreibt Entzian zum Verhältnis von Immobilien-Spezialfonds und REITs (S. 556 ff.). Der Autor führt damit die Tradition der sog. Kandlbinder-Studie fort. Er geht der Frage nach, warum Immobilien-Spezialfonds im Jahr 2007 nur 25 % der Netto-Mittelzuflüsse des Vorjahres verzeichnen konnten. Eine Erklärung für diese Entwicklung sieht er teilweise in neuen Konkurrenzprodukten der Immobilien-Spezialfonds, wie dem G-REIT oder Luxemburger Spezialfonds, sowie der am Markt deutlich spürbaren Auswirkungen der Finanzkrise.

Zunächst geht Entzian auf die in § 3 Nr. 70 EStG geregelte Exit Tax ein, bei der nur eine hälftige Besteuerung greift, wenn im Falle einer Grundstücksveräußerung an einen G-REIT die in den veräußerten Immobilien enthaltenen stillen Reserven aufgedeckt werden. Zwar könne der G-REIT dadurch Immobilien günstiger erwerben als andere Investmentvehikel, also auch günstiger als Immobilien-Spezialfonds, jedoch sei dies stets mit dem Zwang einer Börsennotierung verbunden. In diesem Zusammenhang geht der Autor auf die unterschiedliche Bewertung der Immobilien bei Immobilien-Spezialfonds und REITs ein; Immobilienvermögen von Immobilien-Spezialfonds wird mit dem aktuellen Marktwert bewertet, der auf Basis einer durch professionelle Sachverständige durchgeführten Einschätzung der aktuellen Immobilien-Verkehrswerte ermittelt wird, das der deutschen Real Estate Investment Trusts wird hingegen an der Börse bewertet. Es werde zwar auch bei REITs der Nettoinventarwert des Immobilienvermögens auf Basis der Verkehrswerte berechnet, doch bleibe dieser unverbindlich und der an der Börse gebildete Kurs, der vom Nettoinventarwert abweichen könne, sei letztlich der entscheidende Wert. Aus diesem Grund sei für langfristig orientierte institutionelle Anleger der Immobilien-Spezialfonds die verlässlichere, abschlagfreie und stimmungsunabhängige Investmentalternative; der G-REIT habe aufgrund seiner zwingenden Börsennotierung eine Volatilität auf einem für Immobilien untypischen Niveau.

Dennoch werde in absehbarer Zeit mit einem G-REIT-Volumen von bis zu 10 Milliarden Euro gerechnet. Damit würden die deutschen REITs in kurzer Zeit immerhin 10 % des Gesamtvolumens der Offenen Immobilien-Publikums- und -Spezialfonds (105 Milliarden Euro per Ende 2007) erreichen, so dass sie als konkurrierendes Investmentvehikel durchaus ernst zu nehmen seien. Langfristig sei das derzeit gebremste Wachstum der Immobilien-Spezialfonds durch deutsche REITs jedoch nicht gefährdet, da mit dem Auslaufen der steuerlichen Begünstigung durch die Exit Tax der steuerliche Vorteil dieser Anlageform verloren ginge.

Kommentar: Auch ohne Berücksichtigung von Einmaleffekten (Exit Tax) ist der G-REIT mit einer Steuerbelastung von nur 25 % auf Ebene des Anteilseigners in 2009 noch die steuerlich vorteilhafteste Anlageform in Immobilien (vgl. Blog-Eintrag vom 14.11.2007). Zur Bewertung an der Börse (vgl. Bereits Blog-Eintrag vom 26.1.2008): Es kann bei G-REITs nicht wie bei Offenen Immobilienfonds zu Liquiditätskrisen kommen, wie sie in der Vergangenheit z. B. bei Deka-Immobilienfonds zu beobachten waren. Diese Krisen können von der Sorge der Anleger ausgelöst und genährt werden, dass die liquiden Mittel des jeweiligen Immobilienfonds künftig nicht mehr ausreichen könnten, weitere Anteile zurückzukaufen; es entsteht eine Art Rückgabe-Run, der letztlich zum Kollabieren des Immobilien-Fonds führen kann. Jenes Problem wird beim G-REIT durch den Handel an der Börse vermieden.