Zur Attraktivität der Annahme des REIT-Status
17.04.2009, 19:28 Uhr, abgelegt in: Kapitalmarkt
In der Börsenzeitung vom 9.4.2009 wird unter der
Überschrift "Der REIT schreibt rot, der REIT-Kandidat
macht Gewinn" die Frage aufgeworfen, ob die Annahme
des REIT-Status für ein Unternehmen überhaupt
attraktiv ist. Hierzu wird der Jahresabschluss der
Hamborner AG mit dem der Alstria Office REIT-AG
verglichen. Es wird auf folgendes "Paradoxon"
hingewiesen: Die Hamborner AG strebe zwar lediglich
den REIT-Status an, könne aber bereits eine
Eigenkapitalquote ausweisen, die den Anforderungen
des REIT-Gesetzes (§ 15 REITG) entspreche, wohingegen
die Alstria Office REIT-AG im vergangenen
Geschäftsjahr die Voraussetzungen des REITG nicht
habe erfüllen können.
Der Konzernüberschuss der Hamborner AG sei mit rund 17 Mio. Euro nur knapp unter dem Vorjahresniveau (17,7 Mio. Euro) geblieben. Im Unterschied dazu sei das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit mit 18,5 Mio. Euro deutlich höher aus als im Jahr 2007 (11,1 Mio. Euro) ausgefallen, was insbesondere auf Immobilienzukäufe und Beteiligungsverkäufe zurückzuführen sei. Am Ende des Jahrs 2008 habe der Konzern über einen LTV von 31 % und eine Eigenkapitalquote von 56,9 % verfügt.
Das Geschäftsmodell der Hamborner AG sei auf die Umwandlung in einen REIT angelegt; es seien inzwischen 95 % der Konzernstrukturen auf eine Annahme des REIT-Status vorbereitet, heißt es seitens des zitierten Vorstands der Gesellschaft. Im Jahr 2009 werde jedoch noch keine Umwandlung in einen G-REIT erfolgen, da die steuerbegünstigte Hebung stiller Reserven noch bis Ende 2010 möglich sei. Nun werde vorwiegend das Ziel verfolgt, die Eigenkapitalquote auf die im REIT-Gesetz geforderten 45 % abbauen. Dafür müsse die Hamborner AG allerdings investieren, was den Managern mit Blick auf die angespannte Marktlage momentan schwer falle. Immobilien für mehr als eine halbe Milliarde Euro habe man seitens des Managements geprüft, es herrsche bei Qualitätsimmoblien zu angemessenen Preisen allerdings noch immer ein geringes Angebot vor, so dass das zum Jahresende angepeilte Immobilienvermögen von 500 Mio. Euro noch nicht habe erreicht werden können. Bislang verfüge das Unternehmen über Immobilien im Wert von 273 Mio. Euro.
Bei der Alstria Office REIT-AG seien Marktwertänderungen ihrer Immobilien voll ergebniswirksam geworden; 2008 sei der 1,8 Mrd. Euro schwere Bestand um 8 % abgewertet worden, mit der Folge, dass die Alstria 2008 einen Konzernverlust von 56 Mio. Euro schrieb. Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft sei im Jahr 2008 auf 40,3% gesunken und liege damit deutlich unter dem gesetzlich vorgeschriebenen Niveau von 45 %. Dieses könne die REIT-Aktiengesellschaft drei Jahre lang unterschreiten, ohne ihren Status als steuerbefreite Gesellschaft einbüßen zu müssen. Die Fremdfinanzierung solle künftig vor allem durch Immobilienverkäufe reduziert werden, notfalls auch bei Veräußerung unter Buchwert. Hierzu befinde sich die Gesellschaft bereits in fortgeschrittenen Verhandlungen über eine Reihe von Transaktionen.
Eine Kapitalerhöhung zur Stärkung der Liquidität sei von Vorstandschef Elamine in diesem Zusammenhang allerdings ausdrücklich ausgeschlossen worden, nicht zuletzt angesichts des hohen Abschlags des Alstria-Kurses (ca. 4 Euro) auf den Nettoinventarwert (13,03 Euro). Letztlich habe der Erhalt der Vermögenswerte der Aktionäre oberste Priorität.
Kommentar: Der Beitrag in der Börsenzeitung kann in Teilen ergänzt werden - etwa in Bezug auf die nach dem REITG geforderte Eigenkapitalquote i. S. d. § 15 REITG. Hiernach darf das "Eigenkapital der REIT-Aktiengesellschaft ... 45 Prozent des Betrages, mit dem das unbewegliche Vermögen ... angesetzt ist" nicht unterschreiten. Aus dem Gesetzeswortlaut geht eindeutig hervor, dass sich die Eigenkapitalanforderung für G-REITs ausschließlich auf das unbewegliche Vermögen der Gesellschaft bezieht. Das unbewegliche Vermögen eines G-REITs muss mindestens 75 % seiner gesamten Aktiva betragen, d. h. die möglichen 25 % nicht unbewegliches Vermögen kann er zu 100 % fremd finanzieren. Im Ergebnis resultiert bei einem Immobilienvermögen von 75 % ein Mindesteigenkapital von nur 33,75 %, nicht zwangsläufig eine von 45 %. Im Fall der Alstria Office REIT-AG kommt eine Verletzung von § 15 REITG also nur in Frage, da die Gesellschaft über mehr als 75 % unbewegliches Vermögen verfügt und deshalb über mehr Eigenkapital als 40,3 % verfügen muss.
Unklar ist allerdings, warum das steuerbegünstigte Heben stiller Reserven durch die Hamborner AG noch bis 2010 möglich sein soll. Nach dem Gesetzeswortlaut von § 3 Nr. 70 EStG greift die begünstigende Besteuerung für Immobilienveräußerungen an REIT-Aktiengesellschaften nur bei "vor dem 1. Januar 2010 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertr(ägen)". Ob es sich lediglich um einen Druckfehler seitens der Börsenzeitung handelt oder ob der Vorstand der Hamborner AG womöglich über eine bislang öffentlich nicht beschlossene Verlängerung der befristeten Exit Tax informiert ist, bleibt fraglich.
Der Konzernüberschuss der Hamborner AG sei mit rund 17 Mio. Euro nur knapp unter dem Vorjahresniveau (17,7 Mio. Euro) geblieben. Im Unterschied dazu sei das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit mit 18,5 Mio. Euro deutlich höher aus als im Jahr 2007 (11,1 Mio. Euro) ausgefallen, was insbesondere auf Immobilienzukäufe und Beteiligungsverkäufe zurückzuführen sei. Am Ende des Jahrs 2008 habe der Konzern über einen LTV von 31 % und eine Eigenkapitalquote von 56,9 % verfügt.
Das Geschäftsmodell der Hamborner AG sei auf die Umwandlung in einen REIT angelegt; es seien inzwischen 95 % der Konzernstrukturen auf eine Annahme des REIT-Status vorbereitet, heißt es seitens des zitierten Vorstands der Gesellschaft. Im Jahr 2009 werde jedoch noch keine Umwandlung in einen G-REIT erfolgen, da die steuerbegünstigte Hebung stiller Reserven noch bis Ende 2010 möglich sei. Nun werde vorwiegend das Ziel verfolgt, die Eigenkapitalquote auf die im REIT-Gesetz geforderten 45 % abbauen. Dafür müsse die Hamborner AG allerdings investieren, was den Managern mit Blick auf die angespannte Marktlage momentan schwer falle. Immobilien für mehr als eine halbe Milliarde Euro habe man seitens des Managements geprüft, es herrsche bei Qualitätsimmoblien zu angemessenen Preisen allerdings noch immer ein geringes Angebot vor, so dass das zum Jahresende angepeilte Immobilienvermögen von 500 Mio. Euro noch nicht habe erreicht werden können. Bislang verfüge das Unternehmen über Immobilien im Wert von 273 Mio. Euro.
Bei der Alstria Office REIT-AG seien Marktwertänderungen ihrer Immobilien voll ergebniswirksam geworden; 2008 sei der 1,8 Mrd. Euro schwere Bestand um 8 % abgewertet worden, mit der Folge, dass die Alstria 2008 einen Konzernverlust von 56 Mio. Euro schrieb. Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft sei im Jahr 2008 auf 40,3% gesunken und liege damit deutlich unter dem gesetzlich vorgeschriebenen Niveau von 45 %. Dieses könne die REIT-Aktiengesellschaft drei Jahre lang unterschreiten, ohne ihren Status als steuerbefreite Gesellschaft einbüßen zu müssen. Die Fremdfinanzierung solle künftig vor allem durch Immobilienverkäufe reduziert werden, notfalls auch bei Veräußerung unter Buchwert. Hierzu befinde sich die Gesellschaft bereits in fortgeschrittenen Verhandlungen über eine Reihe von Transaktionen.
Eine Kapitalerhöhung zur Stärkung der Liquidität sei von Vorstandschef Elamine in diesem Zusammenhang allerdings ausdrücklich ausgeschlossen worden, nicht zuletzt angesichts des hohen Abschlags des Alstria-Kurses (ca. 4 Euro) auf den Nettoinventarwert (13,03 Euro). Letztlich habe der Erhalt der Vermögenswerte der Aktionäre oberste Priorität.
Kommentar: Der Beitrag in der Börsenzeitung kann in Teilen ergänzt werden - etwa in Bezug auf die nach dem REITG geforderte Eigenkapitalquote i. S. d. § 15 REITG. Hiernach darf das "Eigenkapital der REIT-Aktiengesellschaft ... 45 Prozent des Betrages, mit dem das unbewegliche Vermögen ... angesetzt ist" nicht unterschreiten. Aus dem Gesetzeswortlaut geht eindeutig hervor, dass sich die Eigenkapitalanforderung für G-REITs ausschließlich auf das unbewegliche Vermögen der Gesellschaft bezieht. Das unbewegliche Vermögen eines G-REITs muss mindestens 75 % seiner gesamten Aktiva betragen, d. h. die möglichen 25 % nicht unbewegliches Vermögen kann er zu 100 % fremd finanzieren. Im Ergebnis resultiert bei einem Immobilienvermögen von 75 % ein Mindesteigenkapital von nur 33,75 %, nicht zwangsläufig eine von 45 %. Im Fall der Alstria Office REIT-AG kommt eine Verletzung von § 15 REITG also nur in Frage, da die Gesellschaft über mehr als 75 % unbewegliches Vermögen verfügt und deshalb über mehr Eigenkapital als 40,3 % verfügen muss.
Unklar ist allerdings, warum das steuerbegünstigte Heben stiller Reserven durch die Hamborner AG noch bis 2010 möglich sein soll. Nach dem Gesetzeswortlaut von § 3 Nr. 70 EStG greift die begünstigende Besteuerung für Immobilienveräußerungen an REIT-Aktiengesellschaften nur bei "vor dem 1. Januar 2010 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertr(ägen)". Ob es sich lediglich um einen Druckfehler seitens der Börsenzeitung handelt oder ob der Vorstand der Hamborner AG womöglich über eine bislang öffentlich nicht beschlossene Verlängerung der befristeten Exit Tax informiert ist, bleibt fraglich.
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