In Ausgabe 1-2 der Zeitschrift Die Aktiengesellschaft nennen REIT-Experten der Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management (DVFA) aus ihrer Sicht notwendige Maßnahmen zur weiteren Änderung des REIT-Gesetzes (REITG). Zwar halten Rehkugler/Breuer/Cadmus das REITG im Grundsatz für gelungen, sehen aber speziell in drei Punkten noch Verbesserungsbedarf: Erstens sei die Absicherung des REIT-Status gegenüber Maßnahmen Dritter zu gewährleisten, zweitens eine Lösung von unbeabsichtigten Doppelbesteuerungsfällen zu erzielen und drittens solle G-REITs mehr Spielraum hinsichtlich der Übernahme von anderen REITs eingeräumt werden.

Nach derzeitiger Rechtslage könne der Aktionär eines G-REITs, der bewusst gegen die 10 %-Regel des § 11 Abs. 4 REITG verstoße und 10 % oder mehr der Aktien des REITs erwirbt, den REIT-Status beeinträchtigen. Dadurch könne dieser Aktionär erhebliche Schäden auslösen, da er den REIT den Entschädigungsansprüchen der Aktionäre aussetze. Solche Maßnahmen könnten durch den G-REIT nicht vermieden werden. Analoges gelte bei einer Verletzung der in § 11 Abs. 1 REITG vorgesehenen Streubesitzquote durch einzelne oder mehrere Aktionäre. Zur Lösung die dieser Probleme plädiert die Expertengruppe für eine Gesetzesregelung, die bei einer Verletzung der 10 %-Regel die Stimmrechte und Dividendenansprüche des betreffenden Aktionärs auf unter 10 % begrenzt. Durch eine derartige Änderung des REITG wäre dieser Aktionär aus wirtschaftlichen Gründen gezwungen, seinen Anteil zu begrenzen bzw. auf mehrere juristische Personen zu verteilen, wodurch dem gesetzgeberischen Zweck ebenfalls Rechnung getragen werden würde. Es könne dann auf eine Regelung, die den REIT-Status beeinträchtigt, verzichtet werden. Darüber hinaus sollte auf die derzeit im REITG befindlichen Zurechnungstatbestände verzichtet werden, da sie nach dem Normzweck nicht erforderlich seien und ein Gesetzesverstoß bei Zurechnung von Aktien Dritter nach außen nicht erkennbar sei.

Bezüglich der Beseitigung von - auch noch nach dem Jahressteuergesetz 2009 - bestehenden Doppelbesteuerungsfällen wird auf das Problem der Gewerbesteuerbelastung des G-REITs und seiner Aktionäre angesprochen. Grundsätzlich sei es in Deutshcland so, dass Unternehmen die ausschließlich eigenen Immobilienbesitz verwalten, von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung Gebrauch machen könnten, im Regelfall also keine Gewerbesteuern zahlen würden. Wenn Dividenden an ein gewerbesteuerpflichtiges Unternehmen ausgeschüttet werden, das mit mindestens 15 % an dem Ausgangsunternehmen beteiligt ist und daher vom gewerbesteuerlichen Schachtelprivileg Gebrauch machen kann, würden die Dividenden endgültig gewerbesteuerfrei bleiben. Eine Ausweitung dieser Gesetzesregelung auf deutsche REITs scheide deshalb aus, da kein Aktionär mehr als 10 % der Aktien eines REITs halten dürfe. Im Ergebnis komme es hierdurch zu einer deutlichen Benachteiligung deutscher Kapitalgesellschaften als bedeutsame Aktionäre eines G-REITs. Entsprechend sei es volkswirtschaftlich wünschenswert, wenn man deutsche Unternehmen als wichtige Gründungsaktionäre von G-REITs nicht diskriminieren würde. Außerdem gebe es gute Gründe für die Freistellung der REIT-Dividende von der Gewerbesteuer; das Halten von Grundbesitz sei eine Kapitalanlage und kein Gewerbe. Insofern wird eine endgültige Befreiung von der Gewerbesteuer für die von REIT-Aktiengesellschaften gezahlten Dividenden gefordert. Ferner wird hinsichtlich der zu beseitigenden Doppelbesteuerung die Tatsache angesprochen, dass § 8b KStG bei Kapitalgesellschaften nicht gilt, auch schon im Jahr der Annhame des REIT-Status, in dem die Steuerbefreiung des REITs rückwirkend zum Beginn des Jahres eintritt, nicht. Dies führe zu einer rückwirkenden Besteuerung der stillen Reserven, die sich während der Beteiligung an einem Immobilienunternehmen angesammelt haben, das in sich in einen REIT umwandelt. Wird die Beteiligung verkauft, unterliege der Veräußerungsgewinn der vollen Körperschaft- und Gewerbesteuer, während die Veräußerung vor der Umwandlung nach § 8b KStG steuerfrei gewesen sei. Im Ergebnis zwinge man eine deutsche Kapitalgesellschaft, die an einem REIT-Kandidaten beteiligt ist, schon aus diesem Grunde, jeder Umwandlung in eine REIT-Aktiengesellschaft zu widersprechen. Dieses Problem ließe sich mit einer Stichtagsregelung lösen, nach der die Besteuerung gem. § 8b KStG am Tage der Annahme des REIT-Status endet und die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen anschließend mit dem Börsenkurs am Stichtag als Anfangswert fortgesetzt würde. Sonstige zu lösende Doppelbesteuerungsproblme werden von Rehkugler/Breuer/Cadmus kurz skizziert.

Letztlich sei eine Beteiligung von REITs an anderen REITs oder die Übernahme von REITs durch andere REITs vom Gesetzgeber zu ermöglichen, um einen effizienten Kapitaleinsatz sicherzustellen. Das durch die Finanzmarktkrise angeschlagene Kapitalmarktumfeld sei insofern vom Gesetzgeber zu nutzen, als er nun die notwendige Zeit habe, die Rahmenbedingungen für die anschließende Entstehung eines funktionierenden deutschen REIT-Marktes zu schaffen.