REIT-Perspektiven für das Jahr 2010
16.01.2010, 19:41 Uhr, abgelegt in: Immobilien
In der ersten Ausgabe der Zeitschrift Immobilien
& Finanzierung - Der Langfristige Kredit wird
unter der Überschrift "Notwendige Impulse der Politik
für die Immobilienwirtschaft" auch ein
perspektivischer Blick auf die Entwicklung des
G-REITs im Jahr 2010 geworfen (ab Seite 16).
Mattner, Präsident des ZIA (Zentraler
Immobilien Ausschuss e. V.), beschreibt zunächst das
aus seiner Sicht gestiegene Selbstbewusstsein der
Immobilienwirtschaft. Mit dem
Wachstumsbeschleunigungsgesetz habe die Politik zwar
bereits konkrete Maßnahmen eingeleitet und für die
Immobilienwirtschaft notwendige Gesetzesänderungen
teilweise umgesetzt, viele Punkte seinen allerdings
noch offen.
Der Autor geht vor allem auf eine noch zu intensivierende Förderung der energetischen Modernisierung, eine Wiedereinführung der degressiven AfA und mehr Freiheiten bei der Zinsschranke ein.
Im deutschen REIT sieht er ein Zukunftsprodukt. Auch hier bestehe noch Korrekturbedarf. Nach derzeitiger Gesetzeslage dürften G-REITs nicht in inländische Bestandswohnimmobilien investieren, jeder ausländische REIT hingegen schon. Der Grund hierfür sei, dass der Gesetzgeber die Mieter in deutschen Wohnimmobilien davor schützen wolle, dass es unter einem REIT als Eigentümer zu deutlichen Mietsteigerungen kommt. Allerdings sei diese Sorge unbegründet, da das deutsche Mietrecht im internationalen Vergleich eine Spitzenposition beim Schutz des Mieters einnehme (vgl. zu diesen Themen auch die Blog-Einträge v. 7.10.2009 und v. 26.10.2009).
Ein weiteres Problemfeld beim REIT seien die gesetzlichen Fristen. Im gegenwärtigen Marktumfeld sei es aus Sicht zahlreicher sog. Vor-REITs kaum denkbar, den Gang an die Börse wagen. Sie seien jedoch verpflichtet, den Schritt vom Vor-REIT zum REIT innerhalb von drei Jahren zu vollziehen, da ihnen ansonsten drohe, bestimmte Steuervorteile, die den Vor-REITs als Starthilfe gewährt wurden, rückwirkend wieder zu verlieren. Vor diesem Hintergrund müsse eine Verlängerung der Frist für den Börsengang gewährt werden (vgl. speziell zu diesem Thema den Aufsatz von Claßen, BB 2008, S. 2104-2109, verfügbar im Downloadbereich). Nur so sei es möglich, REITs in die Lage zu versetzen, ihre Anteile in einer Phase des konjunkturellen Aufschwungs auszugeben.
Weitere Unsicherheiten für deutsche REIT-Aktiengesellschaften gehen nach Auffassung des ZIA von den für sie vorgeschriebenen Streu- und Höchstbesitzklauseln aus. Ein REIT könne seinen Status verlieren, wenn ein einzelner Aktionär in drei aufeinander folgenden Wirtschaftsjahren mehr als 10 % der Anteile hält oder sich während dieses Zeitraums weniger als 15 % der Aktien im Streubesitz befinden. Da diese Auflagen jedoch außerhalb des Einflussbereichs der G-REITs liegen würden, sei die Frage, ob REITs ihren Status dauerhaft behalten können derzeit vom Handeln Dritter abhängig.
Abschließend stellt sich allerdings die Frage, ob angesichts der hohen Staatsverschuldung für weitere Veränderungen in der (REIT-)Steuergesetzgebung überhaupt Raum sein wird.
Der Autor geht vor allem auf eine noch zu intensivierende Förderung der energetischen Modernisierung, eine Wiedereinführung der degressiven AfA und mehr Freiheiten bei der Zinsschranke ein.
Im deutschen REIT sieht er ein Zukunftsprodukt. Auch hier bestehe noch Korrekturbedarf. Nach derzeitiger Gesetzeslage dürften G-REITs nicht in inländische Bestandswohnimmobilien investieren, jeder ausländische REIT hingegen schon. Der Grund hierfür sei, dass der Gesetzgeber die Mieter in deutschen Wohnimmobilien davor schützen wolle, dass es unter einem REIT als Eigentümer zu deutlichen Mietsteigerungen kommt. Allerdings sei diese Sorge unbegründet, da das deutsche Mietrecht im internationalen Vergleich eine Spitzenposition beim Schutz des Mieters einnehme (vgl. zu diesen Themen auch die Blog-Einträge v. 7.10.2009 und v. 26.10.2009).
Ein weiteres Problemfeld beim REIT seien die gesetzlichen Fristen. Im gegenwärtigen Marktumfeld sei es aus Sicht zahlreicher sog. Vor-REITs kaum denkbar, den Gang an die Börse wagen. Sie seien jedoch verpflichtet, den Schritt vom Vor-REIT zum REIT innerhalb von drei Jahren zu vollziehen, da ihnen ansonsten drohe, bestimmte Steuervorteile, die den Vor-REITs als Starthilfe gewährt wurden, rückwirkend wieder zu verlieren. Vor diesem Hintergrund müsse eine Verlängerung der Frist für den Börsengang gewährt werden (vgl. speziell zu diesem Thema den Aufsatz von Claßen, BB 2008, S. 2104-2109, verfügbar im Downloadbereich). Nur so sei es möglich, REITs in die Lage zu versetzen, ihre Anteile in einer Phase des konjunkturellen Aufschwungs auszugeben.
Weitere Unsicherheiten für deutsche REIT-Aktiengesellschaften gehen nach Auffassung des ZIA von den für sie vorgeschriebenen Streu- und Höchstbesitzklauseln aus. Ein REIT könne seinen Status verlieren, wenn ein einzelner Aktionär in drei aufeinander folgenden Wirtschaftsjahren mehr als 10 % der Anteile hält oder sich während dieses Zeitraums weniger als 15 % der Aktien im Streubesitz befinden. Da diese Auflagen jedoch außerhalb des Einflussbereichs der G-REITs liegen würden, sei die Frage, ob REITs ihren Status dauerhaft behalten können derzeit vom Handeln Dritter abhängig.
Abschließend stellt sich allerdings die Frage, ob angesichts der hohen Staatsverschuldung für weitere Veränderungen in der (REIT-)Steuergesetzgebung überhaupt Raum sein wird.
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