http://www.g-reit-news.de/index.htmlGerman Real Estate Investment Trust Newsde-derobert.classen@g-reit-news.deCopyright 2007-2009 Robert Claßen2010-04-05T13:14:27+02:00 hourly 1 2000-01-01T12:00+00:00 Mon, 05 Apr 2010 14:33:48 +0200robert.classen@g-reit-news.deREITG2010-04-05T13:14:27+02:00http://www.g-reit-news.de/files/358c562da273c2442926d77c8148d125-137.html#unique-entry-id-137http://www.g-reit-news.de/files/358c562da273c2442926d77c8148d125-137.html#unique-entry-id-137Claßen ein auf die zu Beginn der Regierung von CDU/CSU und FDP diskutierten Änderungen des REIT-Gesetzes (vgl. die Blog-Einträge v. 7.10.2009 und v. 26.10.2009). Nunmehr sind denkbare Gesetzesänderungen verstärkt vor dem Hintergrund andauernder politischer Debatten innerhalb der Regierung zu sehen, die den Fortgang der Steuergesetzgebung insgesamt zum Gegenstand haben (vgl. z.B. www.faz-net.de).

Eine Änderung des REIT-Gesetzes (REITG) wäre kein Selbstzweck, sondern eine Anpassung an geänderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen.

Vor der Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland wurde die Ausgestaltung des REITG umfassend von Politikern, Branchenvertretern und Wissenschaftlern diskutiert. Das Eintreten einer internationalen Finanzmarktkrise war zu diesem Zeitpunkt im Jahr 2006 noch nicht abzusehen, entsprechend wurde das REITG mit Blick auf einen stabilen Immobilien- und Finanzmarkt verabschiedet.

Im Folgenden werden zwei der von Claßen analysierten denkbaren Gesetzesänderungen kurz dargestellt und bezüglich aktueller Entwicklungen ergänzend kommentiert:

Verlängerung der Exit-Tax

Ursprünglich wurde mit deutschen REITs eine sog. Exit-Tax eingeführt, die eine zeitlich begrenzte Steuerbegünstigung darstellte. Sie ist im Grundsatz bereits zum 31.12.2009 abgelaufen.

Die Exit-Tax-Regelung wurde vom Gesetzgeber mit dem Ziel verabschiedet, eine Hebung von in Unternehmensimmobilien verhafteten stillen Reserven zu erreichen und zugleich das Entstehen einer hinreichenden Marktbreite von REITs zu fördern. Die Exit-Tax dient ihrer Intention nach also nicht nur dem REIT-Markt, sondern stellt eine Förderung jedes Unternehmens dar, dass steuerbegünstigt seine Immobilien an eine REIT-Aktiengesellschaft oder an einen sog. Vor-REIT veräußern möchte.

Bislang konnte der Gesetzgeber keines der beiden vorgenannten Ziele vollumfänglich durch die Exit-Tax erreichen, da im Zuge der Finanzmarktkrise kaummehr Immobilientransaktionen mit REITs stattfanden.

Eine Verlängerung der Exit-Tax wäre insofern sachgerecht, wenn der Gesetzgeber weiter an seinen bisherigen Zielen festhält. Das an dieser Stelle von Wissenschaftlern mithin angeführte Argument, die Exit-Tax müsse nicht verlängert werden, da deutsche REITs ohnehin steuerlich begünstigt seien, greift an dieser Stelle zu kurz, da es insbesondere den Mobilisierungseffekt der Exit-Tax ausklammert, wonach nicht nur REITs, sondern auch andere Unternehmen von der Steuerbegünstigung profitieren können, wenn sie ihre Immobilien veräußern (vgl. hierzu bereits den Blog-Eintrag v. 7.12.2009).

Zulassung von Bestandsmietwohnimmobilien

Aus dem REITG geht hervor, dass eine REIT-Aktiengesellschaft grundsätzlich keine sog. Bestandsmietwohnimmobilien halten darf. Es handelt sich im Grundsatz um Wohnimmobilien, die vor dem 1.1.2007 erbaut wurden.

Der Ausschluss wurde vom Gesetzgeber ursprünglich mit denkbaren negativen Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt begründet. Nach seiner Auffassung hätte die Gefahr bestanden, dass G-REITs unter dem Aspekt der Renditemaximierung und der Konkurrenz an der Börse Mieterhöhungsspielräume ausschöpfen würden, auch dort wo dies unter sozialen Gesichtspunkten unangemessen wäre.

Aufgrund ihrer strengen Inlandsbezogenheit stellt die Regelung letztlich aber eine einseitige Wettbewerbsbeschränkung zu Lasten des Standortes Deutschland dar, mit der das angestrebte gesetzgeberische Ziel – Schutz des inländischen Mietwohnmarktes – nicht zu erreichen ist.

Im Inland wird stattdessen eine Entfaltung des REIT-Marktes eingeschränkt. Ein Investor, der eine Immobiliengesellschaft mit Wohnimmobilien zu gründen beabsichtigt, muss den REIT als Alternative nach derzeitiger Rechtslage ausklammern, auch wenn diese Alternative aus betriebswirtschaftlicher Sicht für ihn ansonsten die zu bevorzugende Entscheidung darstellen würde. Hierdurch können ökonomisch nicht begründbare Investitionsentscheidungen entstehen, die volkswirtschaftliche Verwerfungen zur Folge haben können.

Eine Zulassung des Haltens- und des Erwerbs von Bestandsmietwohnimmobilien durch G-REITs wäre insofern begründbar. Auch in anderen REIT-Regimen der Welt spielen sog. Housing REITs eine zentrale Rolle, nicht zuletzt, da in keinem anderen Land weltweit eine der restriktiven Gesetzeslage Deutschlands vergleichbare Situation besteht.

Steuerpolitische Entscheidungen sind derzeitig kaum abschätzbar - die angesprochenen Änderungen des REITG bleiben insofern ungewiss.

Der vollständige Literaturbeitrag mit dem Titel "Anmerkungen zu den diskutierten Änderungen des REITG" ist bei Genios abrufbar.]]>robert.classen@g-reit-news.deAdministration2010-03-20T10:25:10+01:00http://www.g-reit-news.de/files/47671d43557d61d6fea6d82ffc447c39-136.html#unique-entry-id-136http://www.g-reit-news.de/files/47671d43557d61d6fea6d82ffc447c39-136.html#unique-entry-id-136g-reit-news.de-Literaturverzeichnis wurde um zahlreiche Quellen ergänzt. Hinzugefügt wurden u. a. Quellen von Amort, Claßen, Gemmel/Kaiser, Jacob und Kußmaul/Gräbe.

Viel Spaß beim Stöbern wünscht

Ihr g-reit-news.de-Team]]>robert.classen@g-reit-news.deLiteratur2010-02-15T12:38:23+01:00http://www.g-reit-news.de/files/af26188d37799b3c32326f8bb513d15e-135.html#unique-entry-id-135http://www.g-reit-news.de/files/af26188d37799b3c32326f8bb513d15e-135.html#unique-entry-id-135Schäfer/Gromer/Lucas den deutschen REIT unter dem Gesichtspunkt der Nachhaltigkeit (Betriebswirtschaftliche Blätter, Januar 2010, Nr. 1, Seite 35). Das Real Estate Investment Trust-Konzept wird hierbei bezüglich der dauerhaft zukunftsfähigen Entwicklung der ökonomischen, ökologischen und sozialen Dimension menschlicher Existenz untersucht. Auf der Ebene einzelner Immobilien sei insbesondere deren Beitrag zum Klimawandel als zentrales Element der Nachhaltigkeit in den Blick zu nehmen.

Dies habe sich an einer Umfrage von CoreNet und Jones Lang LaSalle aus dem Jahr 2008 verdeutlicht, wonach mehr als zwei Drittel aller weltweit befragten Immobilienmanager das Thema Sustainability als "Critical Business Issue" bewerteten, was einer Steigerung der Wahrnehmung dieses Themas um 50 % im Vorjahresvergleich entsprochen habe.

In einer Analyse des weltweiten REIT-Marktes zeigen die Autoren auf, welchen Anteil Sustainable REITs an den jeweiligen REIT-Märkten haben. Insgesamt ermitteln sie 55 REITs, die die im Rahmen ihrer Studie aufgestellten Kriterien eines Sustainable REITs erfüllen. Weltweit betrage der Anteil von Sustainable REITs bislang etwa 12 %.

Aufgeteilt nach Regionen (USA, Europa, Australien, Asien und sonstige Länder) sei anzumerken, dass asiatische Sustainable REITs unterrepräsentiert seien, was zum einen an einer mangelnden Initiative der Unternehmen liegen könne oder aber an der fehlenden Transparenz ihrer Nachhaltigkeitsvorhaben. Der australische REIT-Markt weise im Unterschied vergleichsweise ausgereifte und detaillierte Nachhaltigkeitsmerkmale aus. Europa bilde mit 14 REITs die zweitgrößte Nachhaltigkeitsgruppe der Untersuchung. Insbesondere Großbritannien stelle mit neun Unternehmen den größten Anteil und nehme damit die führende europäische Anbieternation von Sustainable REITs ein. Die ebenfalls hohe Anzahl von US-REITs lasse sich einerseits durch den dort generell sehr weit entwickelten REIT-Markt erklären, anderseits sei sie in der umfangreichen, klar strukturierten Nachhaltigkeitsberichterstattung vieler Unternehmen begründet.

Statistisch gesehen sei, wie die Untersuchung zeige, weltweit der Anteil an Sustainable REITs relativ gering. In Deutschland fehlten solche Anlagevehikel bislang allerdings komplett.

Im Zuge der Einführung von G-REITs sei von organisierten Vertretern der privaten Mieter die Sorge geäußert worden, dass die hohen Renditeerwartungen ausländischer institutioneller Investoren an dieses Immobiliensegment zu unsozialen Wohnverhältnissen und kaum noch bezahlbare Mieten führen könnten. In der Folge wurde deutschen REITs die Investition in inländische Wohnimmobilien - sog. Bestandsmietwohnimmobilien - verboten. Aus Sicht der Autoren sei das gesellschaftlich unzweifelhaft relevante Problem lösbar, indem eine künftige Reform des REIT-Gesetzes (REITG) mit speziellen Regelungen zur Förderung von Sustainable REITs flankiert würde.

Hierdurch könne eine Steigerung der Attraktivität von REITs für institutionelle Investoren erfolgen, indem die von den Finanzmarktteilnehmern bei Gründung, Zulassung und dem Betrieb von REITs derzeit beklagten Unzulänglichkeiten abgebaut würden. Mit dem Zertifizierungssystem der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) bestünde ein erster Ansatzpunkt für Nachhaltigkeitsregelungen des G-REITs. Prinzipiell spreche nichts dagegen, dass der Gesetzgeber verbindliche Mindestanforderungen z.B. an die Transparenz von Nachhaltigkeitskriterien stellt, um in einer nächsten legislativen Runde REITs attraktiver zu gestalten und gleichzeitig bestehende Anwendungsprobleme des REITG zu lösen.

Im Ergebnis könne die Förderung von Sustainable REITS, also Aktiengesellschaften mit überwiegend umweit-, aber auch sozial verträglichen Immobilien, eine Entwicklungschance für Gesellschaft und die Märkte darstellen.
]]>robert.classen@g-reit-news.deImmobilien2010-01-16T19:41:00+01:00http://www.g-reit-news.de/files/ff0bd22360861dbf22f7da5746573ff9-133.html#unique-entry-id-133http://www.g-reit-news.de/files/ff0bd22360861dbf22f7da5746573ff9-133.html#unique-entry-id-133Mattner, Präsident des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e. V.), beschreibt zunächst das aus seiner Sicht gestiegene Selbstbewusstsein der Immobilienwirtschaft. Mit dem Wachstumsbeschleunigungsgesetz habe die Politik zwar bereits konkrete Maßnahmen eingeleitet und für die Immobilienwirtschaft notwendige Gesetzesänderungen teilweise umgesetzt, viele Punkte seinen allerdings noch offen.

Der Autor geht vor allem auf eine noch zu intensivierende Förderung der energetischen Modernisierung, eine Wiedereinführung der degressiven AfA und mehr Freiheiten bei der Zinsschranke ein.

Im deutschen REIT sieht er ein Zukunftsprodukt. Auch hier bestehe noch Korrekturbedarf. Nach derzeitiger Gesetzeslage dürften G-REITs nicht in inländische Bestandswohnimmobilien investieren, jeder ausländische REIT hingegen schon. Der Grund hierfür sei, dass der Gesetzgeber die Mieter in deutschen Wohnimmobilien davor schützen wolle, dass es unter einem REIT als Eigentümer zu deutlichen Mietsteigerungen kommt. Allerdings sei diese Sorge unbegründet, da das deutsche Mietrecht im internationalen Vergleich eine Spitzenposition beim Schutz des Mieters einnehme (vgl. zu diesen Themen auch die Blog-Einträge v. 7.10.2009 und v. 26.10.2009).

Ein weiteres Problemfeld beim REIT seien die gesetzlichen Fristen. Im gegenwärtigen Marktumfeld sei es aus Sicht zahlreicher sog. Vor-REITs kaum denkbar, den Gang an die Börse wagen. Sie seien jedoch verpflichtet, den Schritt vom Vor-REIT zum REIT innerhalb von drei Jahren zu vollziehen, da ihnen ansonsten drohe, bestimmte Steuervorteile, die den Vor-REITs als Starthilfe gewährt wurden, rückwirkend wieder zu verlieren. Vor diesem Hintergrund müsse eine Verlängerung der Frist für den Börsengang gewährt werden (vgl. speziell zu diesem Thema den Aufsatz von Claßen, BB 2008, S. 2104-2109, verfügbar im Downloadbereich). Nur so sei es möglich, REITs in die Lage zu versetzen, ihre Anteile in einer Phase des konjunkturellen Aufschwungs auszugeben.

Weitere Unsicherheiten für deutsche REIT-Aktiengesellschaften gehen nach Auffassung des ZIA von den für sie vorgeschriebenen Streu- und Höchstbesitzklauseln aus. Ein REIT könne seinen Status verlieren, wenn ein einzelner Aktionär in drei aufeinander folgenden Wirtschaftsjahren mehr als 10 % der Anteile hält oder sich während dieses Zeitraums weniger als 15 % der Aktien im Streubesitz befinden. Da diese Auflagen jedoch außerhalb des Einflussbereichs der G-REITs liegen würden, sei die Frage, ob REITs ihren Status dauerhaft behalten können derzeit vom Handeln Dritter abhängig.

Abschließend stellt sich allerdings die Frage, ob angesichts der hohen Staatsverschuldung für weitere Veränderungen in der (REIT-)Steuergesetzgebung überhaupt Raum sein wird.]]>robert.classen@g-reit-news.deAdministration2010-01-16T19:40:57+01:00http://www.g-reit-news.de/files/224da3a71eb9513b49988f29c52a9677-134.html#unique-entry-id-134http://www.g-reit-news.de/files/224da3a71eb9513b49988f29c52a9677-134.html#unique-entry-id-134
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